41. INFORME TÈCNIC I JURÍDIC Pla Especial Singuerlín Nord: L’Opció per salvar-ne a l’Ajuntament d’una Fallida Econòmica? 1.-Introducció: El passat dia 28 de setembre de 2.009, l’Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet per mitja del Ple Municipal va aprovar una modificació urbanística, denominada “Pla Especial del Barris del Sector Singuerlín (Sector Nord), desenvolupat pel Gabinet d’Acció Territorial de l’Alcaldia pels tècnics Miquel Roig i Roch i Lluis Falcó Gonzalvo, per la seva qualitat de coordinador del gabinet d’acció territorial i director de projectes d’alcaldia, respectivament, amb aquest pla, i fent una agrupació numèrica dels diferents afectats per la modificació, ens trobem amb el següent desglosament, segons categoria d’afectats: Tipus de Propietari Superficie Afectada Limitació del Sostre Particulars................................41.395,32.....................8.787,00 Desconeguts.............................21.198,00................................. Foncasa 3.000 S.l.......................4.525,00.................................. Saga,S.l....................................4.187,00.................................. Ajuntament...............................4.050,00.................................. Núñez Choren............................2.725,00......................1.032,00 Aljan,S.a......................................942,00.........................263,00 Gramepark,S.a.............................921,00..........................120,00 Vilapiso, S.l..................................728,00................................... D’aquesta distribució podem deduir-ne, les següents consideracions: a.-Els particulars tenen el 51,32% de la superficie afectada, però tenen de soportar el 86,14% de les limitacions del sostre, encara que l’unió entre el Sr.Núñez Choren i l’empresa Aljan,S.a té una afectació del sostre del 12,68% amb una superficie afectada del 4,54% (l’empresa Aljan,S.a és propietat d’en Sr.Núnez Choren). b.-Els organismes públics com a propietaris dels terrenys (en aquest cas com veurem amb el següent apartat), s’ha d’afegir el grup de terrenys sense propiatari conegut, llavors amb aquesta addició, tenim que el 32,44% del sól afectat només té una limitació del sostre del 1,17%. c.-Les empreses Foncasa 3.000 Promociones S.l i l’empresa Saga, S.l, tenen un total del 10,88 del terreny afectat sense cap limitació del sostre. De tots aquests percentatges, cal preguntar-nos quina conclusió pràctica podem treure, i de nou, anem a valorar com gairabé el 27% dels terrenys 2 afectats pel pla especial del barris de Singuerlín (Sector Nord), no tenen propietaris, i la seva consequència pràctica. 2.-Situació jurídica dels terrenys sense propietari al barri de Singuerlín: Actualment només existeix un organisme públic que té autoritat per establir-ne la titularitat de qualsevol propietat immobiliaria o terreny, i aquest ho tenim amb el Centre de Gestió Cadastral depenent del Ministeri d’Economia i Hisenda, les seves oficines a Barcelona, es troben a Travessera de Gràcia, número 58, i com telèfons d’atenció (902.373.635 de 9 a 19 hores) i (93.366.22.00 de 9 a 14 hores), també existeix l’adreça electrònica (www.catastro.minhac.es), i aquesta situació cal plantejar-la, per la següent opció legal: a.-Davant de qualsevol programa d’actuació urbanística integral, engegat per un ajuntament, aquells terrenys sense propietaris, poden esdevenir en propietat de la mateix corporació municipal, donat que; en un primer moment, l’ajuntament només notifica tal situació d’afectació urbanística segons els titulars que apareguin els certificats del catastre i a més totes les notificacions es fan segons aquelles dades. b.-De fet, quan es planteja aquesta situació les empreses urbanitzadores assumeixen la titularitat dels terrenys, per la simpe actuació del mateix pla d’urbanització i amb el total desconeixement general dels possibles titulars efectius d’aquell sól, sigui per no tenir constància o pel fet que el mateix pla té una autorització de passat el temps de notificació l’ajuntament assumeix la propietat dels terrenys. c.-L’activitat d’un pla d’urbanització –per se- implica l’activitat tàcita d’aplicar una municipilització de la titularitat dels mateixos terrenys. Per aquesta situació, cal plantejar-nos, com alternativa per establir la justificació envers la propietat d’un terreny, ho tenim amb l’inscripció com a titulars efectius d’aquests immobles (urbans o rústics), al seu centre de gestió cadastral. Cal recordar que l’existència d’una escriptura pública ni tan sols la seva inscripció al Registre de la Propietat no tenen com a finalitat la demostració de la propietat d’una fina, només són activitats voluntaries; el dret de propietat admet acreditar-se amb formes tan diverses com un testament, un contracte o fins i tot una carta de donació. Tanmateix, cal llavors, fixar-nos que sense el plantejament d’una personació i presentació dels titulars d’aquestes finques que podrien tractarse inclús com a rústiques, (i amb el cas de tractar-se d’aquesta mena), l’administració tampoc té l’obligació de notificar res personalment, de tal manera que les possibles revisions, poden limitar-se per una publicació per edictes amb el butlletí oficial de la provincia i amb el tauló d’anuncis de l’ajuntament, fins i tot, sense que ho conegui el propietari. A continuació, una vegada establerta la naturalesa dels terrenys sense propietari, cal avaluar el percentatge de particulars que recordem amb un total del 51,32% del afectats, deuran soportar el 86,14 de les limitacions dels sostre, i això cal relacionar-ho amb els procediments d’expropiació i valoración d’expedients. 3 3.-Expedients d’Expropiació Forçosa. Limitacions pels Expropiats: El preu del sól, sempre té un valor de projecció, segons l’alçada a edificar. D’aquesta manera el sól, segons el mètode residual, per calcular-ne el seu preu just s’ha de calcular segons el valor final dels habitatges que poden construir-se’n. La legislació als efectes expropiatoris, planteja els usos potencials, d’aquesta manera un terreny amb un us com industrial i sotmes per un expedient d’expropiació, tindrà com a valor segons l’actual us dels terrenys, encara que al dia següent d’haver-se adquirit la propietat l’ajuntament ho requalifiqui com a terreny urbanitzable. Cal a més, afegir, que segons l’Ordre Ministerial de 28 de febrer de 2.008 del Ministeri d’Economia i Hisenda, van modificar-se totes les normes per valorar els immobles, desvinculant-hi tots els valors expropiatoris del preu de mercat. D’aquesta manera, es reconeix que el valor de l’expropiació pot ser un valor totalment diferent al valor prudent o valor de taxació, tal vegada el mateix govern reconeix que el valor expropiatori no cal ajustar-lo al valor de mercat (per trobar-lo especulatiu o irracional), però alhora tampoc cal ajustar-lo ni apropar-lo amb el valor comptable prudent establert per les normes reglamentàries. Tanmanteix totes les entitats privades que poguin promoure actuacions urbanístiques (per exemple un Junta de Compensació de Propietaris), poden arribar a guanyar o “especular” amb els diners de l’expropiació, donat que poden assumir el benefici urbanístic dels terrenys d’altres propietaris que per no adherir-se a les juntes, són expropiats, però havent-hi pagat el sòl urbanitzable com a preu de sól rural. L’administració expropiatoria només estableix les quantitats de la nova regulació (preus infims), encara que davant d’una resolució definitiva dels tribunals pogui arribar els sis o vuit anys després. Cal recordar que el projecte de llei del Pressupostos Generals de l’Estat, per l’any 2.010, concedeix una ajuda per algunes concessionàries d’autopistes de peatge que van soportar fa una decada uns preus d’expropiació més alts que els pagats hores d’ara. En consequència, els preus de valoració de l’administració per fer-nos una idea té una preu estimat dels valors dels immobles de fa uns vint-i-cinc anys. Un altre fet, a destacar-ne, cal platejar-lo, amb la situació de les empreses propietaries d’aquests terrenys, sense afectació de limitació del seu sostre, qüestió que pot plantejar una valoració addicional per l’encaix amb la pretesa reforma integral del barri. 4.-Desenvolupament dels Terrenys del Pla Especial amb Finques a nom d’Empreses: En aquest sentit, ens troben amb l’empresa Aljan, S.a, amb objete social com promoció immobilaria té com administrador únic i propietari en Alfredo Núñez Choren, encara que la seva constitució com empresa té una antigüitat el 20 de juliol de 1.992, l’actual propietari va comprar-ne totes les accions el 9 de gener de 2.007, cal indicar que l’empresa no va tenir-ne activitat l’any 2.005, i unes vendes de 38.800 euros a l’any 2.006. Aquesta empresa i el seu accionista principal tenen una superficie afectada de 3.667 metres quadrats amb una limitació de sostre del 35,36 de l’afectació. Per contra l’empresa Foncasa 3.000 Promociones, S.l, constituïda el 25 de gener de 1.999, també com a promotora i constructoria immobiliaria, amb un total de 4.525 metres quadrats no té cap limitació del sostre. Tanmateix cal relacionar-ho amb l’acord municipal del ple municipal de 15 4 de desembre de 2.008, on va estabrir-ne un preujust per la finca del carrer Montevideo, número 5 en un total de 600.000 euros per un total de 1.789 metres quadrats, amb un preu unitari de 335,38 euros/metre quadrat, aquesta expropiació de mutu acord, obeia per la construcció d’un nou CEIP al barri de Riera Alta. Actualment aquesta empresa també s’hi troba construint tres habitatges al carrer i passatge Salut. Per últim l’empresa Saga,S.L, constituïda a l’any 1.961, també com agencia immobiliaria, té com a socis l’empresa RGS 1.934 Holding S.L (empresa gestora del patrimoni immobiliari) del promotor, hoteler i constructor en Sr.Miguel Guitart Solervicens, amb una afectació del sostre tambe inexistent. En aquest moment, per acabar d’enllestir aquest informe, podem com a conclusió final d’aquestes consideracions plantejades, i tot segons la valoració dels preus d’expropiació del professor titular de Dret Administratiu en Alejandro Huergo Lora i pel catedràtic de Dret Administratiu en Rafael Entrena Cuesta, les valoracions econòmiques establertes per l’avaluació del projecte pels técnics muncipals són molts dispars, i en funció dels anterior criteris academics, la situació es trobaria del següent modus: a.-Que segons els preus establerts pel mateix pla (pàgina 28), el benefici i els costos s’han calculat segons el nivel de equivalència, però en canvi amb la consideració dels càlculs dels valors expropiatoris i el valor residual dels terrenys sense propietari registrat, fixats pels anterior professors universitaris, el benefici brut d’aquesta operació podria situar-se amb uns 81,12 milions d’euros, amb un cost aproximat de 42,25 milions d’euros, d’aquesta manera existeix un benefici estimat de a prop de 39 milions d’euros, cal establir com cost zero d’aquesta operació el valor d’adquisició dels terrenys sense propietaris i la valoració d’expropiació a preus fixats segons el criteris del Ministeri d’Economia i Hisenda. b.-Que troben com les empreses sotmeses a diferents procesos de negociació urbanística com Foncasa 3.000 Promociones S.l y Saga, S.l no tenen cap afectació del sostre. c.-Que el terrenys públics actualment en propietat de Gramepark,S.a i l’Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet, tenen una afectació del sostre de 1,17%, situació que els hi pot possibilitar millorar la seva rentabilitat. En atenció, amb aquestes valoracions ens podrien trobar davant d’una actuació que en tot cas, podria plantejar l’eliminació dels greus problemes de tresoreria de l’empresa Gramepark,S.l, o fins i tot dels problemes de finançament del mateix ajuntament de Santa Coloma de Gramenet. D’altres alternatives, de tipus de vulneració de l’ordenament penal, no podem valorar-ne d’una manera objetiva la seva existència per no tenir documents que ho acreditin, però tampoc pot descuidar-se com a hipòtesi de treball, tot amb conseqüència del seguit d’actuacions judicial portades a terme pel Jutjat Central d’Instrucció número cinc de l’Audiència Nacional. Documentació i Referències de l’Informe: 1. Curso de Derecho Administrativo. 12ª Edición. Editorial Tecnos. Rafael Entrena Cuesta. 5 2. Expropiaciones urbanísticas y Confiscación del Suelo. Madrid a 8 de noviembre de 2.009. Alejandro Huergo Lora. (Publicaciones de la asociación Defensa Rural). 3. Modificació del Pla Especial dels Barris del Sector Singuerlín (Barris Nord) de data 28 de setembre de 2.009 de l’Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet. 4. Actes del Ple Municipal, segons tràmits per la Tinència d’Alcaldia d’Urbanisme i Espai Públic de l’Ajuntament de Santa Coloma de Gramenet. 5. Notes informatives de caràcter mercantil, facilitades pel Registre Mercantil de Barcelona i Central. 6. Informes de valoració comptable i mercantil, per l’empresa einforma. 7. Memoria d’activitats del Ministeri d’Economia i Hisenda, de l’any 2.008

40. I ara, cada vegada que hagin de declarar, o bé el mateix dia del judici, els hauran de traslladar a Madrid cada vegada? ¡¡¡Recony quines despeses se'ns prepara, valdrà mes el mall que l'enclusa!!!

39. i si són innocents ? que hem de fer amb el jutje?

38. soc el mitot, de cal sidru. Dono òsties a domicili a 1 euro cada cop de puny. Normalment amb 10 ja queda tot a puestu. Truqueu-me ara mateix.

37. Als Països Catalans només hi ha un espoliador que té tota la immunitat del món: l'Estat Espanyol, i fa 300 anys que dura.

36. Realment els amics de RCAT creieu que CiU voldria aquesta majoria amb vosaltres? Sisplau sigueu lúcids: CiU vol que RCAT tingui un mal resultat, pe`ro que destrossi ERC. Un resultat entre 0-2 estaria bé perquè li prendria 5 o 6 diputats a ERC. Aleshores ja es veuria si hi hauria sociovergència o CiU sola amb suport extern del PP.

35. ATAC A CATALUNYA!!.LLIBERTAT PATRIOTES CATALANS!!!.

34. Jofre, estàs com una cabra

33. Visca la Guàrdia Civil !