Bon pronòstic per al mercat de segona mà
La millora de les condicions d’accés al crèdit, la regulació dels lloguers i el creixement del sector comercial marquen el futur del mercat a Catalunya
-
Un pis en venda a Figueres, EN UNA IMATGE D’ARXIU EPA. -
La venda d’habitatge de segona mà PODRIA ASSOLIR XIFRES RÈCORD A MITJÀ I LLARG TERMINI UNSPLASH. -
El mercat, a curt i llarg termini, APOSTA PER LA COMPRA DAVANT LES DIFICULTATS CREIXENTS QUE GENERA L’ELEVAT PREU DELS LLOGUERS. I EL MERCAT IMMOBILIARI DE SEGONA MÀ SE SITUA COM UNA ALTERNATIVA CREIXENT UNSPLASH.
El sector immobiliari afronta el futur immediat amb contrastos destacats i perspectives optimistes. Segons l’Informe Immobiliari Actualitat i Perspectives Forcadell-UB, elaborat en col·laboració entre la Universitat de Barcelona i Forcadell Consultors Immobiliaris, la compravenda d’habitatge de segona mà assolirà un rècord històric en els pròxims anys.
Això sí, posa èmfasi en el fet que no hi ha, actualment, perspectiva de bombolla immobiliària. La visió de futur optimista per al mercat immobiliari també l’apunta l’Informe del mercat immobiliari de Catalunya de l’observatori immobiliari API Research, que assenyala la “consolidació de la recuperació del sector”, impulsada principalment per la millora de les condicions hipotecàries, la forta demanda i l’estabilitat econòmica.
L’auge de la segona mà
Els estudis indiquen una tendència a bascular cap a les operacions de compra d’habitatge de segona mà a Catalunya, que podrien assolir xifres rècord a mitjà i llarg termini.
La majoria dels ciutadans de Catalunya no pot adquirir un habitatge de 500.000 euros. Els sous baixos i l’elevada inestabilitat laboral no ajuden a oferir unes perspectives de compra creïbles per a habitatge de nova construcció. Des de l’Estat espanyol es va fer una aposta per intentar incentivar la venda a milionaris estrangers, i afavorir les vendes a empreses i grans corporacions, però l’operació no ha tingut els efectes esperats.
En aquest escenari, com s’afronta el problema que pateix el jovent a l’hora d’accedir a l’habitatge? Els joves han de fer front a l’elevat preu del lloguer i la incapacitat per estalviar davant la inestabilitat del mercat laboral.
Davant d’aquesta situació es multipliquen les donacions de pares a fills, els préstecs entre particulars, la compra conjunta d’habitatge, i l’adquisició de l’usdefruit i nua propietat. Però quan els pares no disposen d’estalvis, les alternatives obliguen a tenir en compte la doble garantia hipotecària o els avals de compra, cosa que obliga els joves a repartir els deutes amb els pares per poder accedir al mercat de l’habitatge. Aquest escenari que s’està dibuixant actualment marcarà el futur de les pròximes dècades no només dels joves que accedeixen a habitatge de nova construcció o de segona mà. Malgrat les dificultats per assumir els riscos de les noves hipoteques, els joves opten per la compra de forma preferent, i tot indica que aquesta tendència s’anirà consolidant en els pròxims anys, tant en el mercat immobiliari de nova construcció com en el de segona mà. Però alguns experts asseguren que el mercat de segona mà entrarà cada cop amb més força.
Segons l’Informe Immobiliari Actualitat i Perspectives Forcadell-UB, cal atribuir, en bona part, a l’oferta minvant de l’opció de lloguer a preus raonables, cosa que porta els joves, tant per tant, a buscar opcions de compra accessibles. Més encara quan el creixement poblacional, la saturació de la demanda de lloguer en relació amb una oferta limitada, facilita, tal com indiquen els experts, preus de lloguer disparats i, sovint, inassumibles en proporció amb els salaris que ofereix el mercat actual.
El lloguer, menys atractiu per als propietaris
També és cert, segons indiquen els estudis d’anàlisi i previsió, com el de la UB i Forcadell Consultors liderat per l’economista Gonzalo Bernardos, que els propietaris consideren que el mercat del lloguer a Catalunya no els és rendible. Argumenten que l’aplicació de controls de preus a les zones més tensionades, la desprotecció davant la morositat i la percepció del risc d’ocupacions han provocat un escenari de desconfiança. Això ha generat un context general que empeny molts propietaris a optar per la venda abans que el lloguer.
A aquesta situació s’hi suma el context del mercat de lloguer turístic, que amb les noves regulacions està empenyent els inversors catalans i de fora a comprar habitatges en altres capitals de l’Estat espanyol on l’administració local i autonòmica els pot garantir millors condicions que a Barcelona o Catalunya.
“
“
“
“
El mercat comercial recupera el dinamisme precovid
L’inici del procés de normalització de la política monetària per part del Banc Central Europeu ha provocat una acceleració dels preus de l’habitatge, en especial als països amb sobrevaloració, segons l’informe sectorial de CaixaBank de l’últim semestre. Tot indica que el cicle expansiu es consolida i es referma la tendència tant en el mercat europeu com en l’espanyol. En l’àmbit dels actius comercials, segons diversos estudis fets a partir de les dades actuals i passades, es preveu una millora significativa a partir d’aquest 2025. En l’últim semestre, la inversió en el sector va créixer el 20% anual, i els segments residencial, hoteler i de locals comercials van registrar un especial dinamisme. Aquest context, combinat amb una major facilitat d’accés al crèdit respecte dels últims anys, apunta a una recuperació d’aquest sector que deixaria enrere l’enfonsament provocat per la crisi de la covid.
Després d’anys de contenció, els indicadors assenyalen que la demanda de lloguer per part de les empreses podria tornar a augmentar. Segons Gerard Marcet, soci fundador de la consultora immobiliària Laborde Marcet, la previsible baixada dels tipus d’interès i —argumenta— la “hiperregulació” del sector residencial han fet que els inversors hagin trobat refugi en el sector dels locals comercials, “més avesat a l’autoregulació.” Segons ell, “estem en una situació anormal” perquè “la població neta augmenta, l’oferta no creix proporcionalment a l’increment de la població i cada cop hi ha menys disponibilitat d’habitatge”. Per això Marcet considera urgent que l’administració, especialment l’Ajuntament de Barcelona, en el cas de Catalunya, busqui alternatives per estimular la promoció d’habitatge nou i abordar la problemàtica dels habitatges encoberts, en locals comercials sense cèdula d’habitabilitat.